Księgi wieczyste – co znajdziemy w ich treści?

Księgi wieczyste są podstawowym dokumentem regulującym i dokumentującym stan prawny nieruchomości. Zawierają kluczowe informacje dotyczące praw własności, ograniczeń rzeczowych oraz ewentualnych obciążeń hipotecznych. W artykule omawiamy szczegółowo ich strukturę, funkcje, zasady oraz procedury związane z założeniem i modyfikacją ksiąg wieczystych, uwzględniając odpowiednie przepisy prawne.

Podstawa prawna ksiąg wieczystych

Księgi wieczyste regulowane są przez:

1. Ustawę z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece:

   • Art. 1: „Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.”

   • Art. 2: „Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.”

   • Art. 5: Wskazuje, że księgi wieczyste są prowadzone przez sądy rejonowe właściwe dla miejsca położenia nieruchomości.

   • Art. 25: Określa strukturę księgi wieczystej (podział na działy).

2. Kodeks cywilny (w szczególności przepisy dotyczące nieruchomości oraz praw rzeczowych).

3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku – Kodeks postępowania cywilnego:

   • Art. 626: Określa procedurę prowadzenia postępowań wieczystoksięgowych.

4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych:

   • Reguluje opłaty za wpisy w księgach wieczystych.

Budowa księgi wieczystej

Księga wieczysta składa się z czterech działów. Zawartość każdego z nich określa art. 25 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece:

1. Dział I – Oznaczenie nieruchomości i prawa związane z jej własnością:

   • Dział I-O: Zawiera dane o oznaczeniu nieruchomości, w tym adres, numer działki, powierzchnię i przeznaczenie.

   • Dział I-Sp: Wskazuje prawa związane z własnością nieruchomości, np. użytkowanie wieczyste.

2. Dział II – Własność:

   • Wpisy dotyczące właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości. W przypadku współwłasności podaje się również wysokość udziałów.

3. Dział III – Ograniczone prawa rzeczowe i inne obciążenia:

   • Wpisy dotyczące służebności, prawa pierwokupu, roszczeń, ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością oraz wpisy związane z egzekucją.

4. Dział IV – Hipoteka:

   • Zawiera informacje o hipotekach ustanowionych na nieruchomości, w tym ich wysokość, rodzaj oraz wierzyciela.

Przykład

Pani Zofia kupiła mieszkanie w Warszawie. Przed dokonaniem transakcji sprawdziła księgę wieczystą, gdzie odnalazła wpis w dziale III dotyczący służebności przejazdu, która może wpłynąć na wartość nieruchomości.

Zasady ksiąg wieczystych

1. Zasada jawnościKsięgi wieczyste są jawne, co oznacza, że każdy, kto posiada numer księgi, ma prawo wglądu w jej treść (art. 2 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

2. Zasada rękojmi wiary publicznejOsoba działająca w zaufaniu do treści księgi wieczystej jest chroniona, nawet jeśli wpisy są niezgodne z rzeczywistością. Zasada ta wynika z art. 5 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

3. Zasada domniemania zgodności z rzeczywistościąDomniemywa się, że stan wpisany w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością (art. 3 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

4. Zasada pierwszeństwa wpisuPrawa wpisane do księgi mają pierwszeństwo przed prawami niewpisanymi (art. 11 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Przykład

Pan Marek zakupił działkę w Krakowie, działając w zaufaniu do treści księgi wieczystej. Okazało się, że wpisy były nieaktualne, ale na mocy rękojmi wiary publicznej pan Marek został uznany za prawowitego właściciela.

Dostęp do ksiąg wieczystych

Księgi wieczyste – co znajdziemy w ich treści? - dostęp do ksiąg wieczystych zapewnia portal Elektroniczne Księgi Wieczyste prowadzony przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Aby uzyskać dostęp, należy:

• Znać numer księgi wieczystej,

• Wprowadzić dane w wyszukiwarce na stronie https://ekw.ms.gov.pl.

Założenie księgi wieczystej

Kto może założyć księgę wieczystą?

• Właściciel nieruchomości,

• Współwłaściciele,

• Użytkownik wieczysty,

• Wierzyciel hipoteczny.

Jak założyć księgę wieczystą?

1. Złożyć wypełniony formularz KW-ZAL do sądu rejonowego właściwego dla nieruchomości.

2. Dołączyć dokumenty potwierdzające prawo własności, np. akt notarialny, oraz wypis z rejestru gruntów.

3. Opłacić wpis zgodnie z ustawą o kosztach sądowych w sprawach cywilnych:

   • 200 zł – za wpis własności,

   • 150 zł – za wpis dotyczący dziedziczenia.

Wpisy i zmiany w księdze wieczystej

Kiedy należy dokonać wpisu?

• Przy zmianie właściciela,

• Przy ustanowieniu hipoteki,

• Przy ustanowieniu służebności,

• Przy zawarciu umowy dożywocia.

Przykład

Pani Anna zakupiła mieszkanie w Katowicach i w ciągu miesiąca złożyła wniosek o zmianę wpisu właściciela. Dzięki temu uniknęła wpisu ostrzeżenia o niezgodności treści księgi z rzeczywistością.

Sankcje za brak wpisu

Zgodnie z przepisami, niewpisanie zmian w księdze wieczystej może skutkować:

• Ostrzeżeniem w księdze o niezgodności treści z rzeczywistością,

• Ograniczeniem możliwości rozporządzania nieruchomością.

Księgi wieczyste – co znajdziemy w ich treści? - Podsumowanie

Księgi wieczyste są kluczowym dokumentem regulującym stan prawny nieruchomości. Dzięki ich jawności oraz zasadom rękojmi wiary publicznej zapewniają bezpieczeństwo transakcji na rynku nieruchomości. Pamiętaj o ich weryfikacji przed każdą transakcją oraz zgłaszaniu zmian, aby uniknąć komplikacji prawnych.

Jeśli potrzebujesz pomocy przy analizie treści księgi wieczystej lub przy jej zakładaniu, skontaktuj się z naszym biurem – zapewniamy kompleksowe wsparcie!